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  • 蛋壳公寓危机背后:170家长租公寓企业已消失,你踩过哪些雷?

作者:淘小白11-23 9:03分类: 互联网

从2018年开始,GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生暴雷、跑路事件。

策划:腾讯新闻 江波

长租公寓暴雷再一次成为舆论关注焦点。在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后,在美上市的国内长租公寓头部企业蛋壳公寓正陷入危机泥潭。

公开数据显示,作为国内知名的住房租赁公司,蛋壳公寓的管理房间高达40万间以上,累计服务用户超过100万。自今年6月传出CEO被调查后,相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息,并在近日因租客、房东等大规模维权,导致蛋壳公寓危机进一步升级。

由于涉及人群众多,在舆论上造成了恶劣的影响。多地政府部门已经陆续介入蛋壳公寓危机事件,北京住建委成立专办小组,深圳住建局紧急出手防止失控,重庆、成都、西安等地也开始对租赁市场进行排雷。

陷入困境的不只是蛋壳公寓, 同样在美上市的青客公寓也已经连续三年亏损,2019年净亏损达4.98亿元,行业老大自如也不断被曝出“涨租”、解约”、“租金贷”纠纷。而还有更多的中小型长租公寓没有熬过行业寒冬,据统计,2020年以来全国爆雷、跑路的长租公寓超过20家。而近三年来,已有170家长租公寓企业消失。

长租公寓:起源于2011年,市场集中在一线城市

作为房地产市场的一个新兴产业,长租公寓在国内出现的时间并不长。

在2011年后,国内一些大城市开始出现了青年公寓这一租赁新产品。这种集中式公寓主要以传统的商业地产运作模式为主,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,可提供大面积的公共使用区域,比如健身房、便利店等场所,受到白领阶层的青睐。目前的多个知名长租公寓品牌中集中式公寓都占有很大比例。

除了集中式公寓,还有一种是分散式公寓形式,由运营公司将业主的闲置房屋租赁下来,然后进行装修改造,配置家具家电后,租赁给消费人群。

另外根据消费者的需求不同,长租公寓还分为服务式公寓和青年公寓,服务式公寓一般的消费人群是高端以及涉外客户,青年公寓则以普通白领、蓝领客户居多。

国内目前的长租公寓市场以分散式公寓占比较高,头部品牌包括链家旗下的自如、我爱我家旗下的相寓以及最近爆雷的蛋壳公寓。集中式公寓相对较少,知名的品牌包括万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓以及旭辉旗下的领寓。

从长租公寓市场的全国布局来看,目前主要集中于一线城市。具体来看,上海、北京、广东的占比排名前三,分别为29%、28%和13%。

政策支持:长租公寓迎来发展风口

经过几年的粗放型发展,长租公寓这一新产业,在2015年迎来了政策风口。为了解决高房价压力下的人们的住房需求,国家开始大力发展租赁市场。住建部、央行、国务院办公厅、国家发改委等有关部委,先后出台了《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等。

在中央层面的新政支持下,全国各地也纷纷出台了各类鼓励住房租赁的政策。2017年7月17日,广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》;8月18日,南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》;9月29日,北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,旨在发展住房租赁市场;11月22日,沈阳市出台的《关于在沈租赁住房居民享受公共服务相关政策的通告》推出了九大措施。

资本追捧:长租公寓四年融资超三百亿

城市新移民对居住的巨大需求,让资本纷纷投入到长租公寓这一新兴行业,对早期开拓长租公寓业务的头部企业魔方公寓、链家、优客逸家、YOU+等展开角逐,市场头部企业也迎来大笔投资。魔方公寓早在2013年就完成了6000万美元的A轮融资,YOU+也在2014年获得雷军领投的1亿元融资。

应该说,2015年以前是资本市场广泛投资长租公寓的赛道时期。但这一时期由于大多数企业处于创业早期,融资额度比较小,累计融资额约为32亿元。2015年以后,随着国家对房屋租赁行业的支持政策陆续出台,长租公寓进入快速发展阶段,融资额也相应上升。其中2016年,长租公寓企业公开的融资事件有41起,融资额46.44亿;2017年长租公寓行业通过43起融资,获得51.39亿投资;2018年,全行业共有31起融资,投资额近90亿;2019年,随着爆雷、跑路事件频发,长租公寓遭遇到“资本寒冬”,融资难度增加。融资事件也减少至16起,但融资额却创出123亿的新高。

之所以出现这种情况,是投资开始集中到了行业头部企业。2019年,仅蛋壳、窝趣、城家、魔方、自如这五家长租公寓就获得了超过18亿美元的投资。

市场份额:自如、蛋壳、相寓排前三

由于有政策的支持,再加上住房需求旺盛,各路资本也加大投资。长租公寓行业进入快速发展期,不少知名公司和品牌相继诞生。据中国饭店协会公寓委员会统计,仅在2015年,国内拥有规模公寓企业就超过500家,公寓间数超过100万间。

据天眼查《房地产行业企业数据报告(2020)》显示,目前全国共有900余家长租公寓相关企业,其中深圳市的长租公寓企业数量最多,超过150家;北京、上海、成都等地也拥有超过50家的长租公寓相关企业,西安、佛山、广州、杭州、泉州、郑州也进入了全国长租公寓相关企业注册数Top10城市排名当中。

数据显示,目前长租公寓行业中的头部品牌分为两类,一类是主打集中式公寓品牌,以房地产企业为主,目前市场前三为万科旗下的泊寓(23万间)、龙湖旗下的冠寓(11万间)、旭辉旗下的领寓(7万间)。

除了房企品牌外,还有一类以魔方公寓为代表的集中式运营商,目前管理规模已达到10万间。

不过在数量上来看,分散式公寓为主的品牌运营商更具优势,市场前三大企业分别为链家旗下的自如(100万间)、蛋壳公寓(40万间)、我爱我家旗下的相寓(25万间)。

暴雷潮起:170家长租公寓企业已经消失

由于行业竞争激烈,为了从房东手中拿到房源,很多运营商不得不哄抬房价抢占资源,尤其是高买低卖、盲目扩张导致一些企业资金链开始出现问题。从2018年开始,GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等一大批长租公寓企业发生爆雷、跑路事件。

此后,全国多地的长租公寓爆雷事件愈演愈烈。据公开数据显示,仅在2019年就有近60家长租公寓企业陷入困境,爆雷跑路的高达40多家。这一年,上海的遇见公寓、南京的乐咖公寓、北京昊园恒业、西安万巢等接连爆仓,而杭州成为“重灾区”,位于杭州的国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

进入2020年后,在卫生事件影响下,长租公寓的发展再次受到挫折,仅上半年就有优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。

据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

融资途径受阻,经营压力骤增,越来越多的长租公寓已经从市场消失。公开数据显示,全国目前已经注销或吊销(以工商登记为准)的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。

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